KIINTEISTÖN VUOKRAAMINEN

Vuokrasopimus on kiinteistön omistajan ja käyttäjän välinen sopimus. Yritysvuokrasopimuksissa omistaja (vuokranantaja) saa taloudellista korvausta, ja vuokralaiselle (vuokralaiselle) annetaan vastineeksi oikeus harjoittaa liiketoimintaansa kiinteistössä. Kiinteistöjen vuokrasopimuksia on monia erilaisia ja monia eri näkökohtia, jotka yritysten omistajien tulisi punnita ennen tällaisen sopimuksen tekemistä. Leasing on kuitenkin hyvin suosittu pienten yritysten omistajien keskuudessa: tällaiset järjestelyt antavat uusien tai taloudellisesti vaikeuksissa olevien yritysten ohjata pääomaa muihin liiketoiminnan tarpeisiin. Itse asiassa monet pienyritykset toimivat vuokratiloissa koko olemassaolonsa ajan. Kiinteistöjen vuokraaminen voi tietysti itsessään olla pientä liiketoimintaa.

OMAISUUDEN VUOKRAUSTYYPIT

Täyden palvelun vuokraus

Tämän tyyppisiä vuokrasopimuksia käytetään pääasiassa toimistoissa, joissa on useita vuokralaisia. Pohjimmiltaan vuokralaiset, jotka suostuvat tällaisiin järjestelyihin, maksavat vuokran lisäksi yhden kertakorvauksen laajasta valikoimasta lisäpalveluita. Täyden palvelun vuokrasopimusten ehtojen mukaan vuokranantaja on vastuussa useiden erilaisten palvelujen tarjoamisesta vuokralaisille, mukaan lukien turvallisuus, huolto, talonmies ja erilaiset apuohjelmat (vesi, sähkö, ilmastointi, lämpö).

Brutto vuokrasopimus

Bruttovuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokralleottaja maksaa vuokralle antajalle bruttomäärän vuokrasta (samoin kuin myyntivero tarvittaessa). Kiinteistökustannukset, kuten kiinteistöverot, vakuutukset ja ylläpito, ovat vuokranantajan vastuulla; vuokralainen vastaa yleishyödyllisistä palveluista. Joskus vuokrasopimus sisältää määräyksiä, jotka edellyttävät vuokralaisen kattavan tietyn tason ylittävät kiinteistökustannukset.

Tämän vuokrasopimuksen muutoksiin sisältyvät kiinteä vuokrasopimus ja vaiheittainen vuokrasopimus. Kiinteä vuokrasopimus on alkeellisinta sopimusta ja yleensä suosituinta pienyritysten keskuudessa. Siinä vaaditaan vuokralaista maksamaan kiinteä hinta tietyksi ajaksi. Toissijainen vuokrasopimus vaatii toisaalta perusvuokran asteittaista korottamista ajan myötä omistajamenojen todennäköisen kasvun tunnustamiseksi sellaisilla aloilla kuin verot, vakuutusmaksut ja ylläpito. Tähän liittyvä vuokrasopimus, joka yleensä tunnetaan elinkustannusten vuokrana, sisältää vuokrankorotukset, jotka perustuvat yleisiin inflaatiolukuihin eikä erityiskulujen korotuksiin.

Nettovuokraus

Nettovuokrasopimus on kaikista leasingsopimuksista tyypillisin. Nettovuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokralainen maksaa vuokranantajalle perusvuokran ja lisäsumman, joka kattaa vuokralaisen osuuden kiinteistöveroista. Kun verot nousevat, vuokralainen on vastuussa näiden kustannusten kattamisesta. Kunkin vuokralaisen velvollisuudet määritetään määrittämällä, mikä prosenttiosuus kunkin vuokralaisen koko tilasta on käytössä; siten vuokralainen, joka käyttää 20 prosenttia laitoksesta, maksaa 20 prosenttia lisäyksestä.

Nettovuokrasopimuksen muutoksiin sisältyy kaksinkertaisen ja kolmen verkon vuokrasopimus. Kaksinkertaisen nettovuokran perusteella vuokralainen vastaa lisävakuutusmaksujen ja veronkorotusten keräämisestä. kolminkertaisen nettovuokrasopimuksen yhteydessä vuokralaiset vastaavat vakuutusmaksujen, veronkorotusten, ja rakennuksen, pysäköintialueen ja muiden vuokralaisen käyttämien alueiden ylläpitoon ja / tai korjauksiin liittyvät kustannukset. Kolmen verkon vuokraus on suosittu vuokranantajien keskuudessa ilmeisistä syistä; pienten yritysten omistajien tulisi huomata, että tällaiset järjestelyt tekevät vuokranantajista joskus vähemmän tarkkaavaisia ylläpitämään näitä alueita kuin he voisivat olla, jos heidän täytyisi maksaa lasku itse.

Prosentuaalinen vuokrasopimus

Tämä järjestely vaatii vuokralaisia maksamaan perusvuokran ja / tai prosentin osuuden vuokralaisen bruttotuloista. Tämä prosenttiosuus, joka voi olla jopa 10–12 prosenttia joissakin sopimuksissa, maksetaan vuosittain, puolivuosittain tai neljännesvuosittain (jotkut ostoskeskukset ja kauppakeskukset vaativat kuitenkin vielä useammin maksuja). Tämä järjestely on suosikki vuokralaisia, joilla on omaisuutta himoitulla vähittäiskaupan alueella; vuokralaiset ovat vähemmän suotuisia, mutta kysynnän ja tarjonnan lait mahdollistavat toivottujen kiinteistöjen omistajien vaatimuksen siitä. Pienyritysten omistajien tulisi ymmärtää täysin, mitä sopimuksessa määritellään bruttotuloksi. 'Ole tarkka bruttomyynnin määrittelyssä', kirjoitti Fred Steingold Oikeudellinen opas pienyrityksen perustamiseen ja johtamiseen . 'Yritystyypistäsi riippuen tietyt erät on vähennettävä bruttomyynnistä ennen vuokraprosentin määrittämistä. Tässä on joitain mahdollisuuksia:

palautti kauppatavaraa
toimitus- ja asennuskustannukset
myynti automaateista
palautettavat talletukset
luettelo- tai postimyynti
myyntivero

Lyhyesti sanottuna varmista, että vuokrasopimus sulkee pois kaikki kohteet, jotka yliarvioivat myyntiäsi vuokraamastasi sijainnista. '

kuinka vanha on laurie grenier

VUOKRAUKSEN EDUT JA HAITAT

Pienyritysten hallinto (SBA) kehottaa pienyritysten omistajia ottamaan huomioon useita tekijöitä punnittaessa kiinteistöjen vuokraamista vai ostamista. Näitä näkökohtia ovat:

Toimintavaatimukset - jos yrityksen toimintavaatimusten odotetaan muuttuvan merkittävästi seuraavien vuosien aikana, leasing olisi todennäköisesti parempi, koska se antaa yrityksille mahdollisuuden liikkua helpommin.
Pääoman tarjonta ja pääomatarpeet - vuokraus vapauttaa suuremman prosenttiosuuden pienyrityksen pääomasta muihin toimintatarpeisiin (mainonta, tuotanto, laitteet, palkanlaskenta jne.). Jos yrityksellä ei ole paljon ylimääräistä rahaa käteisellä (ja harvoilla pienyrityksillä on), vuokraus voi olla järkevämpi valinta. Tämä on luultavasti suurin syy pienyritysten vuokraamiseen.
Rahoitus ja maksujen joustavuus - Rahoituksen vuokraus on yleensä helpompaa vuokrata kuin ostaa kiinteistö. Lisäksi vuokrasopimukset voidaan jakaa pitempiin ajanjaksoihin kuin lainat, ja ne voidaan rakentaa kompensoimaan kassavirran vaihtelut (viimeksi mainittu voi olla tärkeä tekijä kausiluonteisille yrityksille).
Jälleenmyyntiarvo - Onko omaisuuden arvo todennäköisesti nousussa? Jos on, kuinka paljon? Monet pienten yritysten omistajat päättävät ostaa eikä vuokrata - vaikka heidän olisikin kerryttävä merkittävä velka - jos he päättävät, että omaisuus on kannattava pitkäaikainen sijoitus.
Laitteet - monet vuokrasopimukset sisältävät määräyksiä, jotka tarjoavat vuokralaisille enemmän joustavuutta laitteiden päivittämisessä ja / tai ylläpidossa.
Verot - Kiinteistönomistajat nauttivat veroetuista, kuten poistot ja sijoitusverohyvitykset, joita vuokralaiset eivät voi avata.

MUUT VUOKRAUSEHDOT

Lisäksi vuokrasopimuksessa on muita elementtejä, jotka voivat painaa merkittävästi sopimuksen yleistä hyväksyttävyyttä. Vuokrasopimusten yksityiskohdat voivat vaihdella valtavasti. 'Teoriassa', totesi Steingold, 'kaikki vuokrasopimuksen ehdot ovat neuvoteltavissa. Se, kuinka pitkälle voit neuvotella, riippuu kuitenkin taloudellisista olosuhteista. Jos toivottavat kiinteistöt ovat lähellä täyttä käyttöastetta kaupungissa, vuokranantajat eivät välttämättä ole halukkaita neuvottelemaan kanssasi hinnasta tai muista tärkeimmistä vuokrasopimusehdoista. Toisaalta, monissa osissa maata, jossa liiketilaa on yli rakennettu, vuokranantajat ovat innokkaita neuvottelemaan pienyritysten kanssa tyhjien yksiköiden täyttämiseksi.

Vuokraoikeuden parannuksia

Vuokrasopimukset kattavat tyypillisesti kaikki kiinteistölle tehtävät uudistukset ja täsmennetään kuka maksaa siitä. Suurin osa tällaisista töistä kuuluu vuokrasopimuksen parannuksiin: matot, eristys, putkisto- ja sähköjohdot, valaistus, ikkunat, kattotiilet, sprinkleri- ja turvajärjestelmät sekä lämmitys- ja ilmastointijärjestelmät. Vuokrasopimuksessa on määriteltävä kukin parannus ja milloin ne tehdään - mieluiten ennen muuttoa. Vuokranantaja on halukkaampi tekemään tällaisia parannuksia, jos vuokrasopimus on pitkä ja / tai käytetty tila on huomattava ja parannukset ovat luonteeltaan yleisiä. Kuitenkin, kuten Steingold totesi, 'jos sinulla [pienyrittäjällä] on erityistarpeita - esimerkiksi sinulla on valokuvalaboratorio tai tanssistudio - ja pimeällä huoneellasi tai kovapuulattialla olisi rajoitettu arvo useimmille tuleville vuokralaisille älä odota vuokranantajan ottavan mielellään vastaan parannusten kustannukset. Vuokranantaja saattaa jopa haluta veloittaa sinulta jotain kattamaan tilan uusimisen kustannukset lähdön jälkeen. ' Jotkin vuokrasopimukset tarjoavat vuokralaisille mahdollisuuden tehdä parannuksia itse edellyttäen, että he noudattavat tiettyjä ohjeita ja rajoituksia.

chip foose nettovarallisuus 2016

Vuokrasopimuksen pituus

Vuokralaisten ja vuokranantajien väliset neuvottelut jäävät usein vuokrasopimuksen kysymykseen, ellei pienyrityksen omistajalla ole selkeää kuvaa tulevaisuudesta. Vuokranantajat haluavat yleensä pitkäaikaisia vuokrasopimuksia, vuokralaiset lyhyitä vuokrasopimuksia, joilla on uusimisoikeus. Yleensä pienten yritysten omistajat yrittävät varmistaa vuokrat keskipitkällä pituudella. Alle vuoden vuokrasopimukset voivat jättää heidät haavoittuvammiksi kuin haluaisivat, mutta myös monivuotiset ehdot voivat olla vaarallisia, varsinkin jos liiketoiminta on uutta ja todistamatonta. Yleinen kompromissi on sisällyttää sopimukseen '' optiolauseke '', jotta vuokralainen voi jäädä halutessaan alkuperäisen vuokra-ajan päättyessä.

Yksinoikeus

Monet pienten yritysten omistajat vaativat melko kohtuullisesti, että kaikki heidän allekirjoittamansa vuokrasopimukset sisältävät ns. Yksinoikeuslausekkeen. Tämä lauseke antaa vuokralaiselle yksinoikeuden myydä tuotteitaan tai palveluitaan kiinteistössä ja velvoittaa vuokranantajan estämään tällaisen myynnin muilta vuokralaisilta.

Vakuutus

Vuokranantajat pyytävät vuokralaisia usein vakuuttamaan, jos 1) vuokralainen vahingoittaa vuokrattua omaisuutta tai 2) asiakkaat tai muut henkilöt loukkaantuvat tiloissa. Tällaiset lausekkeet voivat puuttua, jos vuokrattu tila on tarkoitettu vain toimistokäyttöön. Kun vuokralainen vaatii vakuutusta, vuokranantaja määrää usein summan.

Tilojen käyttö

Kauppakeskusten / kaistakeskusten vuokranantajat sisällyttävät vuokrasopimukseen tyypillisesti kielen, joka antaa yksityiskohtaiset tiedot vuokrattujen tilojen hyväksytyistä käyttötavoista. Tällaiset määräykset suojaavat usein muiden vuokralaisten yrityksiä. Esimerkiksi nauhakauppakeskuksen kahvilan omistaja voi olla melko onneton, jos hänen naapurinsa, joka aiemmin toimi hiljaisessa urheiluvälinekaupassa, päättää vaihtaa vaihdetta ja käynnistää tatuointisalin.

Lisäksi vuokrasopimukset sisältävät määräyksiä ja määräyksiä monista muista sekä vuokralle antajia että vuokralaisia kiinnostavista asioista. Nämä sisältävät:

Opasteet (säätää vuokralaisten mainoskylttien kokoa, tyyliä ja kirkkautta)
Eri kaavoituslakien, lupien ja tilankäytön rajoitusten noudattaminen
Muiden paikallisten, osavaltioiden ja liittovaltion lakien noudattaminen
Vuokrasopimuksen vuokraus tai luovuttaminen
Vuokratun tilan määritelmä
Vakuus
Vuokranantajan oikeus tulla vuokrattuun tilaan
Muutto (jolloin vuokranantaja siirtää vuokralaisen toiseen tilaan naapurivuokralaisen uudistamisen tai laajentamisen vuoksi)
Oletusmääräykset
Käyttötunnit
Luonnollisista syistä aiheutuneet vahingot tai tuhot
Korjaukset
Korvaussäännökset
Hylkääminen (vuokralainen, joko kokonaan hylkäämällä, lyhentyneellä käyttötunnilla jne.)
Tuomitseminen (tapaukset, joissa kaupungin, läänin, osavaltion tai liittovaltion hallitus vie koko omaisuuden tai osan siitä muuhun käyttöön, kuten tie, tieosuus tai kunnossapito)
Pelastuslausekkeet (katastrofaalisen kehityksen yhteydessä - tornadot, mellakat, sodat, tulvat, kuivuudet jne.)
Asuntolausekkeet (antaa yrityksen omistajalle mahdollisuuden purkaa vuokrasopimus, jos ankkurikauppa sulkeutuu tai muuttuu)
Takaisinottolausekkeet (kutsutaan myös peruutusehdoksi, jolloin vuokranantajat voivat häätää vuokralaiset sopimuksen rikkomisesta, jos vuokralainen ei pysty täyttämään vähimmäisvuokravaatimuksia)

VALINTA OLEMASSA OLEVIEN JA SUUNNITELTUJEN RAKENNUSTEN VÄLILLÄ

Useimmat aloittavat yritykset muuttavat jo olemassa oleviin tiloihin. Monet pienyrittäjät, joilla on keinot tehdä niin, valitsevat uudet tilat ominaisuuksille tai arvostukselle ja ottavat vuokrasopimuksia, kun laitos on vielä suunnitteluvaiheessa. Taitava pienyrittäjä pohtii molempien valintojen mahdollisia etuja ja haittoja ennen päätöksentekoa. 'Vuokraus olemassa olevassa rakennuksessa antaa vuokralaiselle' ¦ enemmän [tietoa paikasta] uuden tilan käyttämishetkellä kuin mikään muu vaihtoehto ', Wadman Daly sanoi Työpaikkasi muuttaminen . 'Enemmän kuin missään muussa tilanteessa [vuokralainen] pystyy tarkasti tarkastamaan sekä laitoksen että ehdotettujen vuokrasopimusten ehdot useissa kilpailevissa paikoissa. Olemassa olevan rakennuksen vuokrasopimus merkitsee kuitenkin vuokralaisen vähimmäisvalvontaa joko vuokrasopimuksen tai kiinteistön mahdollisten muuttujien suhteen. Vuokrahinnat, ylläpito- ja eskalointikustannukset, apuohjelmat ja rakennusominaisuudet ovat kiinteitä tai suhteellisen neuvoteltavia. Vuokranantajat voivat vaihdella vähennyksissään ja pintansa mukaan -kohteissa, mutta niiden perushintarakenne, kuten rakennus- ja mekaaniset järjestelmät, pysyy muuttumattomana. Tällä vaihtoehdolla ei tietenkään ole sijoittajavaikutuksia. ''

Mutta Daly varoittaa, että vuokraus suunnitellussa rakennuksessa sisältää oman yhdistelmän houkuttelevia piirteitä ja epävarmuustekijöitä: 'Rakennuksen ominaisuudet [suunnitellussa rakennuksessa] ovat uusia, ajan tasalla olevia ja tietyssä vähäisessä määrin sopeutuvia vuokralaisiin tarve. Jos vuokrasopimus on tarpeeksi tärkeä kehittäjälle, saatat saada jonkin verran huomiota tunnistamis-, pysäköinti-, turvallisuus-, erinomainen sijainti rakennuksessa jne. Pienyrittäjien tulisi kuitenkin olla varovaisia lähestyessään tällaisia vuokrasopimuksia, sillä sekä rakennuksen lopullinen ulkonäkö että käyttökelpoisuus - samoin kuin sen kustannukset - jäävät näkymättömiksi ja testaamattomiksi rakennuksen suunnitteluvaiheessa. 'Ehdotettuja vuokrahintoja on tutkittava vastaavien projektien valossa, joilla on samanlaiset edut', Daly kirjoitti. '' Vähemmän ilmeisten ominaisuuksien, kuten pysäköinti, ilmankäsittelyjärjestelmät, turvallisuus, huolto jne., Kuvausten tulisi olla selkeitä ja täydellisiä. Tarjouksen tehneen kehittäjän saavutukset on tarkastettava huolellisesti. Onko historiaa laadukkaasta rakentamisesta kysytyllä vuokrahinnalla vai rakennusta nopeaan jälleenmyyntiin? Onko maine hyvästä huollosta tai hyvänlaatuisesta laiminlyönnistä? Riippumatta vuokrasopimuksen koosta tai ehdotetun vuokrasuhteen kestosta, nämä ja niihin liittyvät kysymykset on tutkittava. '

OMAISUUDEN VUOKRAUS LIIKETOIMINNANA

Kiinteistöjen ostaminen, omistaminen ja vuokraaminen on myös yleinen pienyrityskäytäntö. Se voi alkaa vaatimattomasti, kun pariskunnalla on vaikeuksia myydä asuinpaikka ja päättää vuokrata sen. Sitten saadun kokemuksen perusteella he laajentavat aktiviteettiliiketoimintaa ostamalla, kunnostamalla ja vuokraamalla muita kiinteistöjä. Pienyrityksen omistaja, nyt vuokranantaja, noudattaa niitä periaatteita, jotka suosivat vuokralle antajaa, jotka on jo mainittu edellä. Kaupallisen omaisuuden vuokraus on joskus tällaisten hankkeiden alku ja toisinaan huipentuma. Vaikka suurin osa vuokrasopimuksen perustekijöistä on vakiintuneita ja perinteisiä, innovaatio on silti mahdollista markkinoida tällaisia kiinteistöjä. Esimerkin on raportoinut Brandice Armstrong kirjoittamalla Päiväkirjatietue (Oklahoma City). Armstrong kirjoittaa Oklahoma Cityn pariskunnan menestyksestä, joka harjoittaa koti- ja kaupallista vuokrausta liikerakennuksen vuokrauksessa. Omistajat ajattelivat ajatusta pitää 'avoin ovi', jota ei käytännössä tunneta kaupallisella alalla. He tarjosivat virvokkeita ja ovipalkintoja. He keräsivät välittömästi 14 mielekästä johtoa.

RAAMATTU

Armstrong, Brandice J. '' Pari omaksuu ainutlaatuisen lähestymistavan kaupallisen omaisuuden vuokraukseen ''. Päiväkirjatietue . 18. tammikuuta 2006.

Daly, Wadman. Työpaikkasi muuttaminen: Käyttöopas yritystilojen hankkimiseen ja valmistelemiseen . Terävät julkaisut, 1994.

'Ilmainen paketti tarjoaa apua kaupallisille vuokralaisille.' Business First-Columbus . 26. toukokuuta 2000.