Tärkein Innovoida Opendoor haluaa 'voittaa' 1,6 biljoonan dollarin kiinteistöalan. Päästäksesi sinne, sen on kamppailtava kiinteistönvälittäjien, skvotterien ja arvaamattoman talouden kanssa

Opendoor haluaa 'voittaa' 1,6 biljoonan dollarin kiinteistöalan. Päästäksesi sinne, sen on kamppailtava kiinteistönvälittäjien, skvotterien ja arvaamattoman talouden kanssa

Kun Eric Wu oli toisen vuoden taloustieteen pääaine Arizonan yliopistossa, hän ei käyttänyt ylimääräistä käteistään pizzan tai oluen ostamiseen. Hän käytti 20 000 dollaria apuraharahastaan ​​käsirahana kolmen makuuhuoneen talossa lähellä kampusta ja vuokrasi kaksi huonetta luokkatovereille. Wu upotti tuotto nopeasti toiseen omaisuuteen ja sitten toiseen. Valmistuttuaan hänellä oli noin 25 taloa Tucsonissa.

Nykyään 36-vuotias Wu on San Franciscossa toimivan kiinteistöteknologiayrityksen Opendoorin perustaja ja toimitusjohtaja. Käynnistysyritys on 1,3 miljardin dollarin rahoituksella aggressiivisesti edelläkävijä iBuying-nimiselle teollisuuden kapealle. Vuodesta 2014 lähtien yritys on ostanut ja myynyt 50000 taloa 23 kaupungissa Yhdysvalloissa. Pelkästään tänä vuonna Opendoor ostaa vauhdilla 5 miljardia dollaria koteihinsa. Vaikka iBuyingin osuus Yhdysvalloissa on tällä hetkellä alle 1 prosentti 1,6 miljardin dollarin arvoisista vuotuisista kiinteistötapahtumista, lukumäärän odotetaan nousevan: Opendoorin kilpailijoihin kuuluu nyt muita teknisiä startup-yrityksiä sekä sellaisia ​​kiinteistöalan vakiintuneita yrityksiä kuten Keller Williams ja Realogy's Coldwell Pankkiiri.



Opendoorilla on selkeä etumatka kilpailussa kiinteistöalan uudistamiseksi Internet-ajaksi. Mutta nopeammin iskemällä on tullut kasvavia kipuja. Asuntojen osto- ja myyntimenettelyjen automatisointi on tuonut turvallisuuskysymyksiä Opendoorin helposti saavutettavissa oleviin avoimiin taloihin. Ei ole selvää, milloin käynnistys tuottaa voittoa - ja missä määrin se tarvitsee paikallisten kiinteistönvälittäjien apua, jotka saattavat pitää yritystä uhkana toimeentulolleen. Ja yritys joutuu edelleen kohtaamaan kysymyksen siitä, mitä tapahtuu, jos asuntomarkkinat kääntyvät huonompaan suuntaan.

Barry Mann ja Cynthia Weilin nettovarallisuus

Opendoorin johto ja sijoittajat eivät pelkää: He sanovat pyrkivänsä maailmaan, jossa kotejen ostamisen ja myymisen kitka korvataan muutamalla napin painalluksella. '' Tarkastelet monia, monta miljardia dollaria markkinamahdollisuuksia '', sanoo Glenn Solomon, pääomasijoitusyhtiö GGV Capitalin toimitusjohtaja, joka johti Opendoorin 20 miljoonan dollarin B-sarjaa vuonna 2015. '' He eivät tule tyytymään joihinkin yksinumeroinen tai jopa matala kaksinumeroinen markkinaosuus. He haluavat todella muuttaa tämän alan toimintaa. '

Opendoorilla on pitkä matka kuljettaakseen tämän tavoitteen saavuttamiseksi - ja viimeisimmän 3,8 miljardin dollarin arvon saavuttamiseksi. Mutta jos Wu pystyy saavuttamaan kunnianhimoisen visionsa, tämä määrä näyttää alhaiselta. 'Kukaan', hän sanoo, 'ei ole koskaan todella keksinyt tätä luokkaa.'



Vapautusmahdollisuus

Opendoor lupaa lievittää monia muuton pahenemisia, kuten esitysten ja avointen ovien haittoja, ja keskimäärin 70 päivää, joka kuluu kodin myymiseen listasta sulkemiseen. Annat muutaman yksityiskohdan kodistasi verkossa. Opendoor luo tarjoushinnan ja järjestää tarkastukset ja suorittaa tarvittavat korjaukset, kun valitset muuttopäivän. Opendoor ansaitsee rahansa myymällä kodin jälleen korkeammalla hinnalla ja pitämällä kiinni myyjien maksamasta maksusta, välillä 6 ja 13 prosenttia (kiinteistönvälittäjien palkkiot ovat yleensä 6 prosenttia).

Wu rakensi Opendoor-konseptin vuonna 2013 mentorinsa, entisen Khosla Venturesin toimitusjohtajan (ja nyt Opendoorin hallituksen jäsen) avulla. Keith Rabois ja sai pian 10 miljoonan dollarin A-sarjan. Sijoittajiin kuuluvat Andreessen Horowitz, Softbank, GV, Uberin perustaja Travis Kalanick, Redditin perustaja Alexis Ohanian ja Y Combinatorin presidentti Sam Altman. Yritys lanseerattiin Phoenix-markkinoilla ja laajeni pian muihin. Startupilla on 1 300 työntekijää ja lisäksi 3 miljardia dollaria lainarahoitusta kotikaupan jatkamiseen. Opendoor on aiemmin sanonut sen aikoo olla 50 kaupungissa vuoteen 2020 mennessä.

Wun läheiset kuvaavat häntä älykkääksi, energiseksi ja kiinteistöjen pakkomielle. Yliopiston jälkeen hän perusti vuonna 2007 huoneistohakusivuston RentAdvisor.com ja kaksi vuotta myöhemmin naapurustotietojen analyytikon Movityn, joka lopulta myytiin Trulialle. '' Planeetalla ei ole paljon ihmisiä, joilla olisi niin paljon asiantuntemusta startupien ja asuntomarkkinoiden toiminnasta '', Salomo sanoo.



Viime vuonna Opendoor osti yli 11 000 taloa ja myi yli 7000 - yli kaksinkertainen kokonaismäärä lähimmän kilpailijansa Offerpadin. Opendoor käyttää vähemmän kunnostustöihin kuin kilpailijat ja keskittyy enemmän myyntiin nopeasti, arvioi Mike DelPrete, tutkija-asuinpaikka Coloradon yliopiston Leedsin kauppakorkeakoulussa. 'Tyypillisesti se on uusi maalikerros ja sama matto, jonka he asettavat kaikkiin taloihinsa - he kutsuvat sitä' Opendoor-matoksi ', kertoo DelPrete, joka johtaa yliopiston kiinteistötekniikan ohjelmaa ja seuraa iBuyeria ala. 'Heidän mallinsa koskee toiminnan tehokkuutta.'

Opendoor pystyy kääntämään koteja nopeasti osittain siksi, että kuten nimestä voi päätellä, sen avoimet ovet ovat erittäin helposti saavutettavissa. Vapaat listat poistavat tarpeen koordinoida agenttien, myyjien ja mahdollisten ostajien välillä. Perinteisen lukituslaatikon sijasta, jossa on yksi avain, jota vain yksi lisensoitu kiinteistönvälittäjä voi käyttää kerrallaan, Opendoor-asiakkaat käyttävät älypuhelimia päästäkseen koteihin.

'Uskomme, että jos haluat vain selata ja käydä taloissa', Wu sanoo, 'meidän pitäisi tehdä se mahdollisimman yksinkertaiseksi ja tarvittaessa.'

Sisäänpääsy oli aluksi niin yksinkertaista - tekstiviestien lähettäminen numeroon ja sähköpostiosoitteen antaminen - että se johti ongelmiin. Entinen Opendoor johtaja kertoo, että muutaman ensimmäisen vuoden ajan kävijät löysivät säännöllisesti ihmisiä nukkumassa Opendoor-kodeista. 'Ihmiset vain leiriytyisivät taloissa, koska siellä ei ollut ketään', työntekijä sanoo. 'He käyttävät taloja viikkoja. Se oli tärkeä asia. '

Vuonna 2017 yhtiö rajoitti avoimen ovensa ikkunan klo 6.00–21.00. Nyt Opendoor käyttää myös kolmansien osapuolten yrityksiä, jotka auttavat vahvistamaan käyttäjien henkilöllisyyden.

Uudet toimenpiteet karsivat vain joitain huonoja toimijoita. Liliana Ornelas, Dallasissa toimiva 14 vuoden kiinteistövälittäjä, otti 18. huhtikuuta naisasiakkaan vierailemaan kolmen makuuhuoneen kotiin rauhallisella kadulla Mesquiten esikaupungissa. He törmäsivät mieheen, joka oli ollut aukossa päämakuuhuoneessa ja tupakoinut mitä Ornelas hän sanoo uskoo olevan halkeama.

Kun mies lähti talosta ja Ornelas ja hänen asiakkaansa olivat vahingoittumattomia, agentti sanoo on luvannut, ettei enää näytä Opendoor-koteja. Hän ilmoitti tapahtumasta Opendoorille (ja Texas Real Estate Commissionille), mutta yritys ei koskaan seurannut asiaa.

Opendoor kieltäytyi kommentoimasta jakso. Opendoorin turvallisuus- ja kodikokemuksen johtaja Brad Bonney sanoi lausunnossaan: '' Kun saamme ilmoituksia luvattomasta tai epäilyttävästä toiminnasta kodeissamme, otamme välittömästi yhteyttä asiakkaisiimme, tutkimme ja lähetämme asiat säännöllisesti lainvalvontaviranomaisille. Panostamme myös huomattavasti toimenpiteisiin kotiympäristön turvaamiseksi, mukaan lukien kodin valvontajärjestelmät, vartiointi ja asiakkaiden tarkistus ennen kuin heille annetaan pääsy kiinteistöihimme. '

Phoenixin alueella sijaitsevissa Tempe-, Mesa- ja Glendale-kaupungeissa poliisilla on paikallisten julkisten tiedottajien mukaan kirjaa ainakin 10 tapahtumasta Opendoor-taloissa vuodelta 2018. Yhdessä upseerit pidättivät kaksi yksilöitä kuka sanoi saapuneensa taloon pistämään heroiinia ja yöpymään. Eräässä toisessa poliisi pidätti squatterin, jolla oli erinomainen rikosmääräys. Tapahtuman raportin mukaan hän selitti upseereille että hän pääsi sisälle taloon, koska se oli 'avoin' klo 6 alkaen. joka päivä.

Kiinteistöt ovat jo vaarallisia ammatteja etenkin naisille. Kansallisen kiinteistönvälittäjien yhdistyksen vuoden 2018 turvallisuusraportissa todettiin, että 41 prosenttia naispuolisista kiinteistövälittäjistä ja 20 prosenttia miehistä on kokenut työpaikalla tilanteen, joka sai heidät pelkäämään turvallisuuttaan. Kiinteistönvälittäjissä oli selvä ristiriita Inc. puhui tämän tarinan kanssa: Yksi yhdeksästä miehestä pelkäsi Opendoorin avointen ovien ominaisuutta, kun taas neljä viidestä naisesta teki. Atlantassa toimiva kiinteistönvälittäjä Collette McDonald kertoo kuljettavansa asetta kaikilla Opendoor-kiertueilla. 'Asiakkaani ja minä pysymme yhdessä', hän sanoo. 'Kukaan ei mene huoneeseen ilman toista.'

Opendoor väittää, että sen ominaisuudet eivät ole vaarallisempia kuin perinteiset avoimet ovet ja yksityisasuntojen esitykset. 'Kaikissa markkinoilla olevissa kodeissa voi tapahtua ja voi tapahtua Opendoor-kodeissa', Bonney sanoo.

Tänä keväänä Opendoor lisäsi sovellukseensa viestin, jossa neuvoo potentiaalisia ostajia, että he saattavat törmätä muihin kävijöihin, jos koti on avattu äskettäin. Asiakkaat ovat pyytäneet mahdollisuutta varata kiertueajat tai lukita muut, ja yritys on keskustellut pitkään tällaisten ominaisuuksien lisäämisestä Bonneyn mukaan.

'' Yksi Opendoorin arvoista on, että voit mennä mihin tahansa Opendoorin kotiin milloin tahansa klo 6.00–21.00. ilman tapaamista ', Bonney sanoo. `` Joten harkitsemme edelleen, miten tällainen ristiriitainen palaute voitaisiin sisällyttää. ''

Alan liittolaisten löytäminen ja pitäminen

Noin 90 prosenttia Opendoor-ostajista käyttää agentteja, mikä on yhtä suuri kuin koko teollisuus. Mutta Opendoorille myymisen helppouden ansiosta alle 10 prosenttia myyjistä on edustettuina.

Haastattelujen aikana Wu on valinnut sanansa huolellisesti keskustellessaan Opendoorin mahdollisuudesta korvata kiinteistönvälittäjät. 'Realtors with Realtors today', hän sanoi näyttämöllä Startup Grind Global Conference -tutkimuksessa Silicon Valley'ssa helmikuussa. 'Heidän roolinsa siirtyy projektinhallinnasta - etenkin ekosysteemissämme, jossa automatisoimme paljon prosesseja. - neuvontaan. ''

on johnny mathis parisuhteessa

Opendoorilla on kannustin ylläpitää hyviä suhteita kiinteistönvälittäjiin. Agenteilla on valta näyttää valitsemansa ominaisuudet. He voivat myös ehdottaa Opendooria ostajalle asiakkaille, jotka haluavat myydä.

Ei siis voi olla yllättävää, että yritys on testannut joidenkin ominaisuuksien sisällyttämistä yhdessä Phoenixin edustajien kanssa. Opendoor ylläpitää nyt myös agentti-viittausohjelmaa asiakkaille, joiden koti on sen parametrien ulkopuolella (yleisimmin 100 000–500 000 dollaria ja rakennettu 1960 jälkeen). Heinäkuusta lähtien Opendoor alkoi listata kiinteistönsä välityssivustolla Redfin ja maksaa yhtiölle palkkioita valmistuneesta myynnistä.

Delprete näkee nämä liikkeet merkkinä siitä, että Opendoorin on lisättävä ostomääriä ja myytävä talonsa nopeammin. Yhtiö sanoo, että se on tällä hetkellä vauhdilla yli 30 000 tapahtumalle vuonna 2019 - merkittävä määrä, mutta silti alle 0,6 prosenttia koko maan ennustetusta vuoden volyymi. 'Opendoor tajusi, että kiinteistötilaa ja erityisesti kiinteistönvälittäjiä on melko vaikea häiritä työskentelemällä kaikkia muita toimijoita vastaan', DelPrete sanoo. 'Agentit auttavat kuluttajia tuntemaan olonsa turvalliseksi ostaessaan ja myymällä taloa.'

Opendoor puolestaan ​​vaatii, että nämä uudet aloitteet eivät edusta suunnanmuutosta. 'Olemme aina työskennelleet ja halunneet työskennellä agenttien kanssa', sanoo yhtiön kiinteistötekniikan strategian johtaja Tyler Hixson. 'He ovat toistuvia asiakkaita, joten he ovat todella hieno liittolainen.'

Samaan aikaan muiden kiinteistötekniikan (proptech) startupit Offerpad ja Knock, jotka molemmat käynnistettiin vuonna 2015, ovat keränneet yhteensä 1,6 miljardia dollaria velkaa ja omaa pääomaa. Pörssinoteerattu Zillow lisäsi viime vuonna myydä -vaihtoehdon verkkosivustolleen. Perinteiset kiinteistöyritykset ovat yhä useammin käynnistämässä omia iBuying-ohjelmiaan asiakkailleen.Keller Williams ja Coldwell Banker ovat molemmat tulleet välitön tarjousmarkkinoille kuluneen vuoden aikana.

'Tätä ihmiset etsivät yhteiskunnastamme tänään - mukavuutta', sanoo Frank Obringer, Coldwell Bankerin asuntovälityspalvelujen puheenjohtaja Dallasissa / Fort Worthissa, joka on yksi järjestelmän pilotointimarkkinoista. `` Näimme, miksi se voisi olla houkutteleva kuluttajalle, ja siksi tarvitsemme tuotteen kilpailemaan. ''

Vedonlyönti vahvasta taloudesta

Kaikille näille yrityksille kiinteistöjen ryöstäminen suurina määrinä sisältää suuren riskin. Vuonna 2007 alkaneen kaltaiset asunto-onnettomuudet, vaikka ne ovatkin harvinaisia, olisivat katastrofaalisia kaikille yrityksille, joilla on valtava määrä kiinteistöjä, sanoo New Yorkin yliopiston taloustieteen professori Andrew Caplin. Jos näin tapahtuu, 'he ovat kuolleita', hän sanoo. 'He menevät konkurssiin.' Opendoorilla voi olla etu, Caplin toteaa, että sen kiinteistötiedot monilla markkinoilla voisivat tarjota varhaisia ​​indikaattoreita, jos tällainen taantuma on tulossa.

Tätä varten Opendoor omistaa kiinteistönsä keskimäärin vain 90 päivän ajan, sanoo Opendoorin varapuheenjohtaja Dod Fraser. 'Niin kauan kuin meitä pidetään kurinalaisesti kodeidemme myynnissä', hän sanoo, 'hintavaihtelut, joille altistumme, ovat pieniä.'

Vaikka yritys pystyy pysymään potentiaalisen laskusuhdanteen ja kasvavan kilpailijaluettelon edessä, Opendoorin kyky saavuttaa muuttuvat tavoitteensa perustuu siihen, voiko se muuttaa iBuyingin kapean uuden normaalin. Useimmilla ihmisillä on useita kuukausia suunnitella muuttoaan ja haluavat maksimoida tuotonsa, kertoo Gilles Duranton, kiinteistöalan dekaanin tuoli Pennsylvanian yliopiston Wharton-koulussa. 'Kaiken kaikkiaan luulen, että [Opendoorin malli] toimii', hän sanoo, 'mutta aikovatko he kaapata yli 2 tai 3 prosenttia markkinoista? Epäilen. Ja luulen, että he haaveilevat paljon suurempia. ''

Vaikka Wu unelmoi varmasti suuresti, hän jättää vähän aikaa todelliseen lepoon. 'Hän ei nuku yöllä' toteaa entinen avustaja ja lisää, että toimitusjohtaja lähettää työntekijöille usein ideoita sisältäviä sähköposteja tai Slack-viestejä keskellä yötä.

Wu kieltäytyi paljastamasta, onko yritys vielä kannattava, sanoen, että se ei kuulu yrityksen nykyisiin tavoitteisiin. Lopulta hän kuvittelee Opendooria yhden luukun palveluna, jossa asiakkaat voivat paitsi ostaa tai myydä koteja myös myös järjestää rahoitus, kiinnitykset ja omistusoikeuden siirrot; ostaa vakuutus; sisustaa ja mukauta uusi koti; ja järjestää muuttopalvelut. '' Jos voimme integroida luokan vertikaalisesti, rakentaa kaikki komponentit uudelleen alusta alkaen, automatisoida monet vaiheet ja tehdä yhdestä napsautuksesta ostaa, myydä tai käydä kauppaa '', hän sanoo, 'uskomme, että rakennamme suurimman kotien markkinapaikka. Olemme poistaneet kaiken kitkan. Se voi viedä 10, 20, 30 vuotta. '

Vuosikymmenet voivat olla pitkä aikajana monille yrittäjille, mutta ei Wulle, joka on keskittynyt yksimielisesti kiinteistöihin teini-iästä asti. 'Jos voimme rakentaa virtaviivaista kokemusta verkossa ja tehdä sen mahdollisimman pienillä kustannuksilla', hän sanoo, 'uskon vakaasti, että voitamme luokan.'